市區樓樓價回到十年前？麥花臣匯風水點評

近期一宗銀主盤拍賣引起廣泛關注——旺角奶路臣街麥花臣匯頂層B室，銀主以1,180萬元推拍，而原業主早於2016年以近1,484萬元買入，十年間樓價不升反跌，暫時貶值逾303萬元，跌幅約20.5%。這一事件令不少業主及準買家重新審視旺角樓市的前景，以及這類市區單幢新樓的投資價值。

樓市現況：十年財富蒸發

麥花臣匯（Macpherson Place）位於奶路臣街38號，由九龍建業發展，2012年入伙，共提供345伙 。根據市場數據，屋苑近期平均成交呎價約15,931元，蝕讓比例高達100%，反映近期成交幾乎清一色錄得虧損 。

是次拍賣的頂層B室，實用面積約770方呎，銀主開價1,180萬元，呎價約15,325元。原業主今年初已以近1,297萬元賣出，惟交易未有完成，物業遂由銀主接手推拍，定於5月20日由忠誠拍賣推出。以開價對比2016年買入價，物業十年累計貶值逾303萬元（約20.5%）。值得一提的是，同屋苑早於今年二月，亦有極高層A室以1,538萬元，即呎價17,557元市價成交 ，可見頂層及高層戶之間仍存在一定差異。

整體而言，香港樓市自2021年高位調整至今，市區中型屋苑首當其衝，不少高位入市的業主已深陷負資產困局，旺角區亦不例外。

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葉峰師傅風水點評

單幢樓的先天局限

旺角以舊樓林立見稱，新落成的高層住宅相當稀少。除麥花臣匯外，同在奶路臣街一帶亦有較新的 Skypark（奶路臣街17號，2017年入伙，共439伙）。這類物業多為舊樓收購後重建，受制於地盤面積有限，加上發展商盡量善用每一寸空間，難以設計出風水格局理想的結構。以上兩個樓盤地皮已經算比較合理，在油尖旺還有不少改建的「單支樓」「牙籤樓」——在一群矮舊樓中獨自高聳而立，左右鄰舍高低懸殊，葉峰師傅認為極易形成左右不對稱的風水格局，氣場難以平衡聚斂。

靠山與噪音問題

麥花臣匯後方緊鄰麥花臣運動場（體育場地），欠缺明顯實體靠山，在風水學上「後無靠山」往往影響居住者的穩定感及事業根基。前方雖面向鐵路，樹木雖稍作遮擋，但低層單位仍受一定噪音滋擾，氣場容易因「動盪之氣」過旺而失於安靜。事實上，同區 Skypark 的風水分析亦指出，東北方港鐵旺角東站及行車路段與大樓平行，造成「橫水直過」，氣場容易被列車帶走而難以積聚 ，麥花臣匯亦有相若的鐵路影響。

旺區地利，價合可考慮

當年麥花臣匯建成時，正值本港樓市上升周期，旺角地處市中心，交通四通八達，大量買家願意高價入市，形成今日大批高位套牢的局面。然而，從風水角度而言，旺角畢竟是九龍核心旺地，人氣鼎盛、商業氣息濃厚，城市活水滾滾不息，有其先天地運優勢。現時樓市回調，銀主盤定價相對合理，對於喜歡熱鬧、追求生活便利的人士，在價格回歸理性後確實值得認真考慮——惟需留意個別單位的朝向、樓層及周邊環境，方可趨吉避凶。

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投資者應留意的關鍵點

• 銀主盤定價：現時拍賣開價1,180萬（呎價約15,325元），低於屋苑近期平均呎價約15,931元 ，具一定吸引力，但需評估交投流動性
• 頂層優劣：頂層雖景觀較佳，但「後無靠山」問題在高層更為明顯，加上天台隔熱及滲水風險亦需注意
• 單幢格局：「單支樓」四面受風，氣場不易聚斂，選擇面向較寬闊、前有明堂之單位可稍作補救
• 鐵路噪音：低層及面向鐵路方向的單位，需實地視察噪音及震動影響
• 租務需求：旺角租賃市場活躍，現時一房月租約19,000至23,000元 ，自住或收租均有一定投資市場支撐

總括而言，麥花臣匯的案例折射出香港樓市調整期的殘酷現實——地段再旺，高位入市亦難逃貶值命運。風水格局有其先天不足，但旺角的地運優勢猶存，理性入市者或可在此輪調整中覓得合理入場機會。