淺水灣108號 Pulsa 風水好不好？為何落成9年仍零成交？

淺水灣道108號（Pulsa），作為淺水灣地標式的高端獨立屋項目，自2017年落成以來，市場上一直充斥著關於其「天價」的討論。大昌集團當年以約16.68億元投得官地，總投資約21億元，意向價更曾一度高達75億元。然而，令人費解的是，項目落成至今已過了9個年頭，依然錄得「零成交」。

項目目前是八棟獨立別墅屋，實用面積介乎4,963至8,694平方呎，面積最細的售價也在四億以上，除了市場普遍認為發展商叫價過於進取、未隨近年樓市波動調整策略外，從玄學風水角度深入剖析，這個項目是否亦存在著令買家卻步的「隱形缺點」？

坐擁頂級地勢，為何難以聚氣？

從大環境來看，淺水灣108號位於半山，俯瞰整個淺水灣，背山面海，在風水學上原屬於「上佳之地」。這裡聚水聚財，理應是富豪置業的首選。然而，為何具備如此優越地理條件的項目，卻難以促成交易？我們歸納了以下幾個核心風水布局上的缺點：

1. 玻璃幕牆：旺氣反射與流失

Pulsa 的建築外觀採用大面積玻璃幕牆設計。雖然在現代建築學上極具現代感，但在風水學中，住宅講究「藏風聚氣」。過於通透的玻璃設計，令室內氣場極易流失。更甚者，玻璃的強烈反光效應，容易將進入家中的「旺氣」直接反射出去，導致「有財無庫」，難以聚積。

2. 天台泳池：犯「頭上壓水」忌諱

為了極致利用空間，淺水灣108號項目將泳池設於天台，打造無邊際泳池景觀。然而，在風水傳統中，住宅頂層（即「頭部」）若有大型水體，容易形成「腳底穿堂」或「頂壓漏財」的格局。這種設計多見於酒店，因酒店人流往來頻繁，水氣流動可帶動財氣；但對於需要穩定氣場、聚財聚氣的私人住宅而言，此舉犯了風水大忌。

3. 室內格局：穿堂煞與動線不穩

在示範單位的布局上，亦存在不少阻礙買家入市的因素：

• 穿堂煞： 客廳大門直接面對大面積玻璃窗及陽台，形成風水中的「穿堂煞」，這意味著家中財氣難以停駐，財來財去。
• 睡房設計： 示範單位中長條形的睡房格局，以及床頭直接對著浴室鏡子的擺設，均屬於風水上的禁忌。雖然裝修設計日後可以改動，但這類布局初次帶給客戶的感官衝擊，往往直接影響購買意欲。

總結：風水與市場策略的雙重考驗

風水布局往往反映了發展商對於建築空間的理解。淺水灣 108 號雖具備無與倫比的海景地利，但建築設計上過於強調現代感，卻忽略了高端買家對於傳統風水格局的講究。

市場上的頂級豪宅買家，通常對風水相當敏感。當項目定價已挑戰市場極限，若室內格局未能給人「安穩聚財」的心理暗示，買家自然會採取觀望態度。在高端物業市場，風水與美學的平衡，往往就是促成最後一哩路成交的關鍵因素。

備註： 本文內容基於風水學理與項目已公開資料分析，僅供讀者參考。風水之說見仁見智，入市前請自行評估。